地価公示及び県地価調査という制度があります。土地が所在する市町村には 公示地又は基準地があります。あなたの土地と用途地域が同じ公示地・基準地を 探し、土地の形はどちらがいいか、道路の条件は？、駅からの距離は？、上下水 道の整備状況は？、建ぺい率・容積率は？、それぞれ比較してみておおよその価 格を知ることが出来ます。
　なお、正確な不動産の価格を知りたい場合には不動産鑑定士による不動産鑑 定評価をお奨めします。( 高橋 ) question

Ｑ．公示地・基準地はどこに行けば分かりますか。

Ａ．県庁、市町村役場、不動産鑑定士の事務所で分かります。( 高橋 )

Ｑ：地価公示標準地とは？
Ａ．

　土地取引の指標とするために全国で３０,３００地点，鳥取県内で１４４地点定められています。不動産鑑定士が鑑定評価を行い、その結果に基づいて国土 庁土地鑑定委員会が毎年１月１日時点の価格を公示しています。 ( 牧野 ) question

Ｑ．地価調査基準地とは?
Ａ．

　地価公示標準地と同様の趣旨によって、都道府県が基準地を定め、毎年７月 １日時点の価格を告示しています。鳥取県内には２４６地点の基準地が定められ ています。( 牧野 )

Ｑ．公示地，基準地等から比較して土地を評価する場合に、何か注意しな
　　ければならないことがありますか。
Ａ．

　土地評価の基本は、その土地の持っている「経済価値」の把握にあります。 言い換えますと、その土地が何に使用できる土地なのかという「効用」の見極め にあります。
　従って、土地を評価するには、まずその土地の一般的で合理的な使用用途は 何なのか−−宅用地なのか，商業用地なのか，工業用地なのか等−−を、周囲の 利用状況等に基づいて判定します。
　そして、この判定された用途と同一の用途にある公示地または基準地を選択 し、比較していくことが大切となります。距離的に近くにあっても用途性が異な れば、価格は殆ど無縁な場合が多いですし、反対に距離は離れていても用途的に 同一で同品等の土地の価格は相互に関連しているものです。( 鷲見 ) question

Ｑ．住宅地は、どのような点に着目して比較していけば良いでしょうか。
Ａ．

　住宅地は「居住」する場ですので、居住に当たっての快適性とか生活するに 当たっての利便性が高い方が良い土地ということになります。
　具体的には、日照とか眺望の良さ等の環境条件、接面道路の広さ等の街路条 件、学校や商店街への距離等の交通・接近条件、建蔽率や容積率の規制の程度等 の行政的条件、さらには画地の形状の良否等の画地条件などがあります。( 鷲見 ) question

Ｑ．商業地は、どのような点に着目して比較していけば良いでしょうか。
Ａ．

　商業地は「商業活動」の場ですので、土地の収益性が高いものほど優れた土 地ということになります。
　具体的には、顧客の通行量の多さ、店舗の集積度等の環境条件、接面道路の 広さ、連続性の状態等の街路条件、都心、駅、官公署への距離等の交通・接近条 件、法定容積率の大きさ等の行政的条件、さらには画地の間口の広さとか形状の 良否等の画地条件などがあります。( 鷲見 )

Ｑ．工業地は、どのような点に着目して比較していけば良いでしょうか。
Ａ．

　工業地は「工業活動」の場ですので、生産性の効率とか費用性に優れた土地 ほど良い訳です。
　具体的には、動力資源の確保や用排水に関する費用等の環境条件、接面道路 の広さとか連続性の状態等の街路条件、都心,駅,港湾,幹線道路への距離等の交 通・接近条件、公法上の助成とか規制の程度等の行政的条件、さらには画地の形 状とか規模等の画地条件などがあります。( 鷲見 )

Ｑ．地価公示価格や地価調査価格と、実勢価格との違いは？
Ａ．

　実勢価格というのは，一般的によく使われる言いかたですが，その概念はや や曖昧です。土地は，主として自然的特性により，通常の商品などと違って，合 理的な取引市場（流通機構）の形成が不完全です。そのため，売買当事者の特殊 な事情，例えば売り急ぎや買い進み，特別の利害関係や縁故関係などがその取引 価格に影響を与えることが多く，そこで成立した価格は必ずしもその不動産の適 正な価格を反映するものとはいい得ないのです。したがって，世間一般的に言わ れる実勢価格には，特殊な事情の下に成立した価格（高過ぎる価格，或いは低過 ぎる価格），または単に売り主の希望価格，不動産業者のチラシに掲載された売 り希望物件などの価格を指す場合が含まれることが少なくなく，実勢価格 の概 念は，幅があって，かつ，曖昧であることが多いのです。
　これに対し，地価公示価格，地価調査基準地価格は，不動産鑑定士（または 不動産鑑定士補）の鑑定評価額に基づく，売手にも買手にも偏らない客観的な交 換価値を表す『正常価格』であり，多くの取引事例によって実証され，また，土 地の経済的価値である効用，収益性等によっても検証された真の実勢価格である ということができます。( 本池 ) question

Ｑ．土地に対する公法上の規制にはどのようなものがあり、土地の価格に
　　どのように影響するものでしょうか。
Ａ.

　土地の所有権は、その土地について所有者が自由に使用し、収益を行い、処 分が出来る権利でありますが、その権利を行使するときには社会共同生活に必要 な範囲での制限をうけております。私法上の制約としても借地権、地上権、地役 権、永小作権、その他隣接する他人の土地との利害を調整するための民法の相隣 関係に関する規定などがありますが、社会一般の公益的な面から土地の利用を規 制し、又は助長する法律には次のようなものがあります。

　　土地基本法　　　　　　道路法
　　土地収用法　　　　　　河川法
　　都市計画法　　　　　　港湾法
　　土地区画整理法　　　　自然公園法
　　土地改良法　　　　　　森林法
　　農地法　　　　　　　　国土利用計画法
　　建築基準法　　　　　　宅地造成等規制法　　など

　これらの法律の存在は、土地の利用を規制し、又は助長することとなり、相 対的に価格に影響を及ぼすものでもあります。
　価格を形成する要因として、具体的にこれらの規制ないしは助成の要因を判 断する場合では、例えば規制の内容によっては良好な環境の形成を保護すること となって、減価の要因とはならないことも出てくることもありますので、その適 用には留意することを要します。
　また、これらの法令は、その時代の要請により、改正が行われることも多い ので、この点も留意することが必要です。( 牧本 ) question

Ｑ．農地の価格は２種類あると聞きますが、なぜですか?
Ａ．

　農地は、大きく分けると「純農地」と「宅地見込地」の二つに分類され、そ れぞれの価格水準は大きく異なることが一般的です。純農地は、収穫される農作 物から得られる収益を基礎とした価格水準にあり、一般的には農地法第３条の許 可による農地の売買価格が該当します。宅地見込地は、現況は農地であるものの 周辺の宅地化が進行しているため、宅地造成後住宅・事務所等の宅地利用するこ とが期待される農地のことを言います。一般的には、農地法第５条の許可による 農地の売買価格が該当し、純農地の価格を遙かに上回ることが通常です。( 牧野 ) question

Ｑ．父が亡くなり、父の資産相続の分割協議がまとまりません。特に不動
　　産のウエイトが高いため、不動産の実勢価格について関係者の意見が
　　異なり困っていますが。
Ａ．

　相続財産の中に不動産がある場合は一般的にその資産価値のウエイトが大き く、その評価如何で分前の比率が変ってきて、しばしば紛争の種となる場合があ ります。不動産の価格は不動産鑑定士にまかせた方がよろしいかと思います。( 高橋 )

Ｑ．不動産鑑定士はどんな仕事をしているのですか。
Ａ．

　国や県が行う「地価公示」・「地価調査」・「相続税・固定資産税標準地の 評価」があります。公共用地買収や抵当権実行による裁判上の評価等があります 。身近な利用方法としては、相続時に都会等の遠隔地に住む相続人に相続財産の 価額を説明するための資料等に用いることも可能です。( 谷口 ) question

Ｑ．裁判所の不動産競売物件の最低競売価格は，不動産鑑定士が評価して
　　いるのですか？
Ａ．

　執行裁判所が「民事執行法第58条」に基づき選任した評価人の評価は，執行 裁判所の最低売却価額決定の基本となるものです。評価人は，執行裁判所によっ て選任され，不動産の適正な評価をしなければならない立場にありますが，執行 裁判所，または執行官の補助機関として評価を行うのでなく，裁判所としての身 分上の関係もなく，裁判所から独立して専門家としての評価をするものです。
　従って，最低競売価格は公正妥当なものでなければならないという意味にお いて，不動産の評価の専門家である不動産鑑定士が評価人に選任されることが常 態となっています。( 本池 )

Ｑ．不動産鑑定士に鑑定評価を依頼する場合、費用はどのくらいかかりま
　　すか。
Ａ．

　鑑定評価の対象となった不動産の種類と評価額の大きさによって定められて います。種類ごとの標準的な報酬額を例示しますと、次のようになっています。
　なお、消費税は別途加算されます。

　　( 牧野 ) question

Ｑ．道路に面していない土地に建物は建てられないのですか。

Ａ．都市計画区域内においては、道路に２ｍ以上接している敷地でない
　　と、原則として建物を建てることはできません。

　建物の敷地は幅員４ｍ以上の道路に幅２ｍ以上接していなければなりません 。建築基準法では都市計画区域内の宅地について一定の道路に宅地が接していな ければ建物を建築してはいけないと定めています。これを一般的に接道義務と呼 んでいます。幅員４ｍ以上の道路で市道・町道等の道路法上の道路、都市計画法 等の道路、新興住宅団地に多い位置指定を受けた道路は大丈夫ですが、幅員４ｍ 未満の市道・町道等は道路中心線から２ｍセットバックする必要があります。
　また、都市計画区域の指定を受けた際にすでに建物が建ち並んでいる幅員４ ｍ未満（幅員1.8ｍ以上は必要）の道路については県の指定を受ける必要があり ますので、建築できるかどうか事前に確認することをおすすめします。( 谷口 )

Ｑ．長い間占有し続けていると自分の土地になるのでしょうか。

Ａ．ある条件を満たせば自分の土地として登記できる可能性があります。

　民法には取得時効の制度があります。その規定によれば、他人のものを20年 間自分の所有物だとして平穏に公然と所持し続けてきた者は、そのものの所有権を取得することができることにな っております。そして、他人のものを所持するようになった当初において、善意で過失がないときは10年で所有権を取得できます。この「善意」で「過失がない」とは、自 分がそのものの所有者であると信じ、かつ、そう信じたことについて過失がない ということです。従って、悪意( 自分の所有であると信じていないこと )または 過失があったときでも20年間、善意で過失がないときには10年間自分のものだと 思って占有していれば、その土地の所有権を取得することができるわけです。
　なお、登記簿を調査していない場合には過失があったとされていますし、時 効で所有権を取得しても、所有権の保存登記をしなければ対抗力がありません。( 神田 )

Ｑ．代々所有していた土地を売りたいのですが、古い土地柄なので境
　　界杭のようなものは一切ありません。境界の争いはないのですが、
　　変形土地なので杭を何本も打たねばならず、費用もバカになりませ
　　ん。隣家の人にも費用を負担してもらえるのでしょうか。

Ａ．界標の設置は平等に、測量費用は面積に応じて負担してもらえます。

　民法第２２３条は界標設置権として、土地の所有者は隣地の所有者と共同の 費用をもって界標をもうけることができる旨の規定をおき、同法２２４条は費用 分担として、設置・保存費用は平等に、測量費用は土地の広狭に応じて分担する 旨の規定を設けています。( 野口 ) question

Ｑ．プライバシー保護のためブロック塀を作ろうと思いますが、この場
　　合、隣家に費用の一部を負担してもらえるのでしょうか。

Ａ．負担してもらえますが、制限があります。

　民法第２２５条には塀についても界標と同様の規定があります。協議が調わ ない場合、材質は板塀か竹垣に限られ、高さも２ｍと規定されています。また、 借地人の場合も本条の権利を享有できます。( 野口 )

Ｑ．権利証とはどんなものですか。

Ａ．不動産について法務局で登記がなされていることを証明するものです。

　権利証というのは俗称で、正式には登記済権利証と呼ばれます。不動産につ き、その所有権の保存登記をしたり、売買による所有権の移転登記をしたときに 、法務局で登記申請書の末尾に登記済という印を押して返してくれます。それを 権利証と言っているのです。つまり、権利証というのは、ある不動産について所 有権の登記がなされていることを証明する書類です。後に不動産を売却したりし て所有権の移転登記をする際に、登記申請書に登記原因を証明する証書( 売買契 約書等 )とこの登記済権利証を添付して提出し、登記が終わるとこの申請書の副 本( または契約書 )に登記済の印が押されて返されてきますが、これが新たな登 記済権利証となります。
　また、権利証をなくしたときには、権利証の代わりとなる保証書を作成して 所有権移転等の登記の手続きをすることになります。この保証書は、同一法務局 管内に登記済不動産を所有している成年者２名以上が署名・押印し、当該不動産 が登記義務者の所有であることを保証する旨を記載した書類で、これがなくした 登記済権利証の代わりとなります。( 神田 ) question

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