土地を買う場合に登記簿上の面積で買うのか、実測面積で買うのかは重要な 問題です。なぜなら、登記簿上の面積は必ずしも実際の面積と一致しているとは 限らず、現実には一致しないケースもしばしば見受けられるからです。そして、 土地を買う場合に、その土地全体を表示していくらと金額が決められる場合と、 １坪(�u)当たり何円と単価を定めて総額が決められる場合があります。このうち 、１坪(�u)当たり何円と単価を決め、これに面積を乗じて総額を決定する売買契 約を数量指示売買といい、この場合にはその不足面積の割合に応じて売買代金の 減額請求ができることになります。
　これに対し、土地の全体を勘案して総額を決め、所在や地番とともに、単に 面積を契約書に記載したにすぎないということであれば、その契約は数量指示売 買とは異なることになり、この場合には面積が少ないからといって減額請求はで きないことになります。
　また、減額請求が認められる場合でも、面積不足を知ったときから１年以内 にその旨の請求をする必要がありますので、注意が必要です。( 神田 )

Ｑ．土地・建物の購入契約をした後に、購入を取りやめたいと思います。
　　勝手に取りやめてもいいものでしょうか。
Ａ．

　契約解除の申し入れに対して売主が了解すれば、なんの問題もありません。 しかし、売主が常に契約解除を承諾するとは限りません。そのために多くの場合 、紛争を避けるために解約に関する規定を売買契約のなかに設けています。　民 法の規定では、売買契約に際して手付金の授受を行ったときは、買主の場合はそ の手付金を放棄することで、売主の場合は手付金の倍額を買主に返すことで、契 約を解除することができることになっています。しかしながら、相手が契約の履 行に着手した後ではもう契約の解除はできません。
　では「契約の履行に着手したとき」とは具体的にどの時点を指すのでしょう か。たとえば、古い家屋が建っている土地で更地を条件とした売買のときに、売 主がその土地上の建物を取り壊し始めたら、明らかに履行の着手といえます。し たがって、決心したらなるべく早めに契約解除の申し入れをしてください。
　なお、手付金とはいわずに内金などということもありますが、本来の内金は 売買代金の一部の前払いという意味なので、手付金の効力はないことになります 。内金という名目であっても、手付金と判断されるケースが多くなっていますか ら、後日のトラブルのもとにならないように手付金か内金かを明確にしておいた ほうがよいでしょう。( 徳永 ) question

Ｑ．土地区画整理事業の仮換地に指定された土地を売買をするにはどう
　　すればよいですか。

Ａ．従前の地番の土地について所有権の移転登記をすることになります。

　土地区画整理事業においては、換地処分前に将来換地となるべき土地の位置 、地積などを仮に定める「仮換地の指定」が行われます。そして、仮換地が指定 されますと
　�@従前の土地の権利者は仮換地上に従前と同一内容の使用・収益権を取得す る。
　�A従前の土地の使用・収益権は停止される。
ことになります。
　ところで、従前の土地の使用・収益権は停止されますが、換地処分が行われ るまでは登記は以前のままです。仮換地においては、従前と同一内容の使用・収 益ができる結果、仮換地を売買の目的物とするケースもしばしば見受けられます 。仮換地の売買について、判例によれば、仮換地により表現される従前の土地の 売買とみるべきであるとしています。従って、その所有権の移転登記も従前の土 地について行われることになります。
　また、仮換地の一部を分割して譲渡する場合には、仮換地の全面積に対する 譲渡部分の面積の比率で、従前の土地の持分を処分したものと解釈されています 。従って、登記簿では、従前の土地について、仮換地上の面積割合にもとづく持 分割合でもって所有権の移転登記が行われることになります。
　なお、仮換地の買主は、従前の土地と換地との関係において不均衡がある場 合には、換地処分後になされる清算金の徴収、交付の段階で、金銭の負担を求め られることもあります。( 神田 )

Ｑ．区画整理事業は減歩によって行われると開きましたが、減歩の意味に
　　ついて具体的に説明してください。
Ａ．

　区画整理事業は、施行区域内の土地について、公共用地（道路，公園，広場 等）を定め、宅地（公共用地部分を除く残余部分）を整然と区画することにより 、その利用価値を増進させた上、旧来の土地（「従前地」といいます）の各筆に 照応する整理後の宅地（「換地」。ただし、区画整理事業が終るまでは「仮換地 」といいます）を指定する事業です。この従前地が価値増進されて換地となるの は、交換分合（計画された公共施設に合せての再配置）という作業によるもので すが、その過程で従前地の土地総面積は公共施設の拡充用地分だけ減少すること になります。この従前地が減少することを減歩というのです。
　なお、減歩には公共用地としての減歩（公共減歩）のほかに、事業費への充 当や規約、定款で定める目的のために換地として指定しない減歩（保留地減歩） があり、一般にいう減歩とはこの２つの概念を包括したものです。
　また、この減歩の従前地各筆の負担には不均衡が生じてはならないという大 原則（照応の原則）がありますが、換地及び従前地の有する自然条件や利用条件 によっては、例外的に金銭による清算金によって調整せざるを得ないケースも出 てきます。( 徳永 ) question

Ｑ．家屋の登記簿に譲渡、質権・抵当権の設定、その他一切の処分をして
　　はならないとの仮処分の登記がついているときは、絶対に買えないも
　　のでしょうか。また、仮差押えの登記があるときはどうでしょうか。

Ａ．買うことはできますが、非常に危険です。

　譲渡、質権・抵当権の設定、その他一切の処分をしてはならないとの仮処分 の登記は、処分禁止仮処分の登記といわれるもので、たとえば家屋を買って所有 者になったものが、種々の事情で所有権移転登記を受けられないので、売主に対 し所有権移転登記手続を求める訴えを提起する前提として、裁判中に当該家屋の 名義を第三者に変えられないよう保全しておく必要がある場合等に裁判所に申請 して行います。この手続きをしておけば、たとえ仮処分の登記後に当該家屋を買 受け所有権移転登記を経由した者がいても、その登記を抹消したうえ自分に所有 権移転登記を受けることができるわけです。
　従って、このような処分禁止仮処分登記のついてる家屋を買っても、最終的 に所有権を取得できないおそれがあり、非常に危険です。絶対に買えないもので はありませんが、避けた方が賢明な物件といえます。
　仮差押さえの登記があるときも同様で、仮差押えの登記のある家屋を買って も、裁判で判決をもらったうえ、これに基づいて強制執行手続きをとれば、当該 家屋は競売に付され、家屋の所有権は最終的に競落人に移ってしまいます。仮処 分と同様、絶対に買えない物件ではありませんが避けた方が賢明です。( 野口 )

Ｑ．抵当権が設定してある宅地や建物を借りる場合、契約期間に定めはな
　　いですか。
Ａ．

　民法３９５条は「同法６０２条に定めた期間を超えない賃貸借であれば抵当 権の設定登記後に登記したもの（登記と同一の効力を有する場合も含みます）で あっても、これを以て抵当権者（目的物が競売された場合は買受人）に対抗する ことができる」と規定しています。民法６０２条に定めた賃貸借の期間は、宅地 については５年、建物の場合は３年ですから、これを超える期間を定めた賃貸借 契約は、抵当権者に対してこの契約が有効であると主張すること（対抗力）がで きません。( 小幡 )

Ｑ．家主が建物を第三者に売り渡しました。新しい家主は自分が使うため
　　に買ったのだから明渡してくれといって家賃を受取ろうとしません。
　　どうしたらよいでしょうか。

Ａ．供託所に家賃の供託をするという方法があります。

　賃借人は賃料支払義務を負担するのは当然ですが、賃借人が賃料を支払おう としても賃貸人の方の事情によって賃料支払ができない場合があります。このよ うな場合、賃借人はそのまま放置しては債務不履行となるおそれがありますので 、賃料の供託をしなければなりません。これが家賃の弁済供託です。弁済供託は 債務履行地の供託所（法務局等の中にあります）に賃料相当額を供託すればよい のです。
　この弁済供託ができる要件として供託原因というのが必要とされています。
　第１は、弁済の提供をしたにもかかわらずその受領を拒否された場合です。 本件は一度賃料を持参したが賃貸人が受領を拒否された場合ですので、上記の受 領拒否を供託原因として、賃貸人の住所地の供託所に供託すればよいのです。そ してその後の賃料については賃貸人の受領拒否の意志が強くて持参しても受領さ れないことが明確な場合は、「債権者の不受領意志明確」という供託原因で供託 できます。
　その他に持参債務で債権者の住居所が不明なとき、又は取立債務で債権者が 取立てにこないような受領不能の場合や、債権者を知ることができないときで借 家の所有権の帰属等について争いがあるため、いずれが真実の所有者（賃貸人） か債務者にわからないような場合も供託原因となります。
　一度受領拒否されたからといってその後まったくなにもしないで放置してお くと、債務不履行の責任を問われる可能性があり、極めて危険ですから、ぜひ供 託を継続することです。( 野口 ) question

Ｑ．道路の拡張予定地のため、都市計画決定から買収されるまでの間、長
　　年自分の土地でありながら遊休状態を余儀なくされました。その間の
　　遊休損失（地代・金利）の補償を要求することは不当なものでしょう
　　か。
Ａ．

　公共用地の取得の場合は通常、正常な取引価格（客観的な交換価格）で買収 が行われます。正常な取引価格を補償すれば、被補償者は、その補償金をもって 近くの同等の代替地を取得できると考えられるからです。
　ところで、都市計画ないし都市計画事業による建築制限については、「公平 の原理」「公的負担の平等」など、損失補償基準にいう公平・平等の原則に照ら してみて、財産権の行使に対する特別の制限とはいえず、損失補償の対象にはな りにくいと思われます。したがって、遊休損失の補償は、土地の損失補償として は認められず、都市計画等の制限を受けていない土地として正常な取引価格をも って補償が行われることになるでしょう。( 徳永 )

Ｑ．公共事業のために土地を売る場合には税金面で特例があると開いてい
　　ますが、具体的にどんな内容がありますか。
Ａ．

　税法で「収用等の場合の課税の特例」と言った場合、代表的なものとして
�@買収によって取得した補償金で、替わりの資産を買った場合には、買った資 産の額に相当する額の譲渡がなかったとする特例( 収用等に伴い代替資産を取得 した場合の課税の特例 )
�A買収によって取得した補償金等を基として、課税譲渡所得金額を計算する場 合、保有期間の長短にかかわらず、5,000万円を控除する特例( 収用交換等の場 合の譲渡所得等の特別控除の特例 )
があります。ただし、この特例は、一つの事業でいずれも適用できるというも のではなく、原則として一つの特例しか適用できません。また、同一年中に２つ 以上の事業に資産が収用等された場合においても、事業ごとに特例の適用ができ るものでなく、同一年中で一つの特例しか適用できませんから注意してください 。
　なお、収用等の場合の課税の特例が適用できる事業は、公共、公益事業の全 般にわたっていますが、なかには特例の適用ができない事業があります。その事 業の施行者が、「特例の適用ができる事業」かどうかを事前に税務署で相談して いるはずですから、事業の施行者に確認するのがよいでしょう。( 徳永 ) question

Ｑ．個人又は法人が売買によって不動産を取得したとき、どのような税金
　　がかかるのでしょうか。

　　( 石谷 ) question

Ｑ．定期借地権とはどのようなものですか。

Ａ．定期借地権の概要は、次図の通りです。

　　　　　　　　　　定　期　借　地　権　の　概　要

　　( 前田 ) question

Ｑ．定期借地権の事業手法としての特色を教えて下さい。

Ａ．定期借地権の事業手法としての特色は、次のとおりです。

�@地主のメリット
　 ａ．土地は契約期間が満了すれば返ってくる。
　 ｂ．土地の有効活用を行うことで、土地の保有コストを賄うことができる 。
　 ｃ．自ら土地の有効活用を行うより、リスクが少なく収益が上げられる。
　 ｄ．土地の有効活用のノウハウを学ぶこともできる。
�A借主のメリット
　 ａ．多額の権利金が要らない。
　 ｂ．土地を取得するための多額の投資が要らない。
　 ｃ．事業用借地権では、立地条件の変化等に対応した事業展開が行える。
�B利用形態
　 ａ．一般定期借地権・建物譲渡特約付借地権
　　　　ある程度長期の借地期間が保障されるので、マンションや店舗・事務 所などの
　　　　賃貸ビルの建築に利用できる。
　 ｂ．事業用借地権
　　　　ロードサイドのレストラン等やゲームセンターなどの顧客ニーズの変 化に対応
　　　　して店舗立地の回転の早い事業用店舗に適している。( 前田 ) question

Ｑ．郊外に住宅を探していましたところ､適当な場所に手頃な売り土地が見つかりましたが､ 上空には高圧電線が走っていました｡このような土地を購入しても住宅は建てられるでしょうか｡
Ａ．

　上空に高圧電線のある土地(線下地)については､電気事業法に基づく｢電気設備に関する技術基準を 定める省令｣によって､建造物の建築が制限されます｡ 　この制限内容は､使用電圧とか送電線の高さ等によって異なり､特に使用電圧が１７万Ｖを越える場合 には､線下地での建造物の建築が全面的に禁止されます｡１７万Ｖ以下の場合には､そのボルト数に応じた 一定の遠隔距離を保って建築する必要があります｡この遠隔距離(建造物を送電線から離すべき距離)は ボルト数が高いほど長くなります｡
　例えば､電圧が７７,０００Ｖの場合には､送電線から３.７５mの範囲が必要な遠隔距離とされます｡仮に 送電線の高さを１５mとしますと､線下地では１５mマイナス３.７５m＝１１.２５mを超える高さの建造物は 建てられないことになります｡これは概ね３階建て程度までですので､建物の高度化が進んでいる地域では 影響を受けますが､通常の住宅建築には支障がないことになります｡しかしながら､送電線の高さが低ければ 住宅建築にも支障がありますし､電圧の強さによっても同様です｡また､送電線によって建築に支障を受ける 場合には､当該線下地部分だけでなく､他の部分の利用にも影響を与える場合があることに留意しなければ なりません｡
　したがって､上空に高圧線がある土地については､その使用電圧､送電線の高さ､画地内での線下地の位置 及び面積､建築制限内容等について電力会社で確認する必要があります｡
　そしてまた､せんかちについては､土地所有者と電力会社との間で地役権設定等の何らかの契約が交わさ れているのが通常ですので､その契約内容等についても確認する必要があります｡(鷲見)

Ｑ．上空に高圧線のある土地の価格は､そうでない土地の価格よりどの程度安くなるのでしょうか｡

Ａ．上空に高圧線のある土地は(線下地)は､建造物の建築が禁止または制限を受ける場合には､その程度に応じて 減価する事になりますが､この減価割合は､電圧の強弱､送電線の高さ等によって土地利用が妨げられる状況を勘案 して判定します｡
具体的な減価率の判定に当たっては､次のようなものが参考となりましょう｡

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(１)収容委員会の裁決例
　高圧送電線路用地として土地の上空を使用することに対する過去の収用事件での裁決例によると､土地阻害率(減価率) として１５%〜５０%を認定したものが全体件数の８割近くを占めていること｡またその中でも､１５%〜３０%が最も多く､ 全体の約半分を占めていること｡
(２)借地権割合
　鳥取県内における借地権割合は概ね３０%〜５０%程度と認められるが､一般的に借地権の付着した土地は､その土地の 利用権を借地人に引き渡し､独占的に長期間建物所有の目的で使用させ､所有者(地主)は単に地代徴収権をのみ保有する こととなる｡一方､高圧線下地の場合には､土地の上空の使用のみを引き渡すものであることから､その減価率は借地権割合 以下と言ってもさしつかえないこと｡
(３)価格算定マニュアル
　宅建業者が仲介物件の価格算定のために使用している価格算定マニュアル《建設省の指導のもとに(財)不動産流通近代化 センターがとりまとめたもの》には､高圧線下地の減価率として､建築不能の場合で６０%〜７０%､建築可能の場合で１０%〜 ３０%､被害軽微の場合で１０%〜２０%と定められていること｡
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　なお､言うまでもないことですが､これらの減価率は､あくまでも線下地部分についてのものであり､画地全体の減価率は､その 線下地部分の面積によって定まります｡例えば､画地の中に占める線下地部分の面積割合を３０%とし､線下地の減価率を仮に ２０%としますと､一画地全体の減価率は６%と言うことになります｡(0.30×0.20=0.06)
　また､状況によっては､線下地部分以外の土地利用にも影響を与える場合があり､その場合には画地全体の減価率がさらに大きく なることに留意する必要があります｡
　以上の外､線下地であることによる減価要因として､高圧送電線による威圧感､危険感､眺望阻害､電波障害､強風時の不快音等が しばしば取り上げられますし､それに伴う市場性の低下があるとの指摘もあります｡
　結局は､実態をよく見極めて適切な減価率を判定するということになりましょう｡
　なお､用途的観点からは､線下地の減価率は土地利用がより高度なほど大きいという､次のような一般的関係が認められます｡
　　　宅地地域　＞　宅地見込地地域　＞　農地･隣地地域
　　　商業地域　＞　住宅地域　＞　工業地域
　　　高度商業地域　＞　普通商業地域
　　　高級住宅地域　＞　普通住宅地域(鷲見) question

Ｑ．マンションの床面積について､パンフレットの床面積と登記面積の違いは?
Ａ．

　マンションの専有部分の面積の表示方法には二つあります｡一つが建築基準法上の面積で､もう一つが不動産登記上の面積です｡ 前者(パンフレットの床面積)の面積を通常｢壁芯(かべしん)面積｣､後者(登記面積)の面積を｢内法(うちのり)面積｣と言います｡このため､壁芯 面積の方が内法面積に対して数%程度大きく表示されるのが通常です｡(村上)

Ｑ．｢線引き｣とは何ですか?
Ａ．

　｢線引き｣とは､都市計画法第７条に規定されており､都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に区分することをいいます｡
　都市計画区域とは､｢農林漁業との健全な調和を図りつつ､健康で文化的な都市生活及び機能的な都市活動を確保すべきこと並びにこのためには 適正な制限のもとに土地の合理的な利用が図られるべき(都市計画法第２条)と言う都市計画の理念を実現するために､都市計画法その他の法律の 規制を受けるべき地域として指定された地域をいいます｡
　次に､市街化区域とは､｢すでに市街地を形成している地域及び概ね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき地域｣とされ､一方､市街化調整 区域とは､｢市街化を抑制すべき地域｣とされています｡
　市街化区域と市街化調整区域における法的効果の違いの主なものをまとめると次のようになっています｡

　また､都市計画区域には､市街化区域と市街化調整区域の線引きがなされていない区域もあります｡いわゆる未線引きの区域です｡これは､線引き制度が 当面スプロールの著しくない都市に係る都市計画区域については適用除外とし､無秩序な市街化の傾向の特に著しい大都市等に係る都市計画区域につい てのみ適用することとされているからです｡(村上) question　

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