不動産Ｑ＆Ａ

Ａｎｓｅｒ
Ｑ．平成１２年３月１日から｢定期借家権制度｣が始まったそうですが､どのようなものですか?
Ａ．

　定期建物賃貸借とは､新法５条により借地借家法第３８条を改正したもので､公正証書等書面によって契約する場合に限り､借地借家法 第３０条(建物貸借人に不利な特約は無効)の例外として､契約の更新がないこととする旨を定めることができるもので､借地借家法第３８条｢賃貸人 不存在期間の建物賃貸借｣から｢定期建物賃貸借｣として改正されたものである｡
　これまでの借家制度では､契約期限が来ても家主側に正当な理由がない限り更新を拒否できなかった｡新制度は更新がない｡借り手が住み続けたい場合､ 改めて契約を結び直す必要があり､再契約に応じるかどうかは家主の気持ち次第となる｡従って今までは法律上の根拠のない｢更新料｣を請求されても､ その地域全体に慣行していると認められない限り裁判で争えば支払義務はなかったのであるが､｢定期借家制度｣の適用される新規賃貸借案件の場合､ 期限が到来すれば新規に再契約することとなり､家賃アップを条件にされることも起こり､不承諾であれば退去するしかなくなる｡｢借地借家法｣は､ 戦後弱い立場であった借り手を保護するために施行されたが､逆に借り手の力が強大となり過ぎ､地主･家主は貸すと殆ど返ってこないことから､供給しなく なっていた｡新制度である｢定期借地･定期借家制度｣は､その心配がなくなるため良質なものが供給されやすくし､家主と借り手との力関係を対等にしよう という狙いの制度である｡(契約期間２～３年が主流となると考えられる｡)

<居住用住宅の契約上の注意点>

　　１.新制度が使える住宅は３月以降の新規契約のみ｡
　　　 それ以前の契約を切り替えることはできない｡
　　１.新規でも従来の借家制度を選択することは可能｡
　　　 借りたい部屋が｢定期｣で不満なら家主と交渉すること｡
　　１.｢定期｣契約は書面による説明が義務づけられている｡
　　　 説明がなければ従来の借家制度となる｡
　　１.礼金などの一時金は｢定期借家法になじまない｣(建設省)｡
　　　 禁止されている訳ではないが､交渉の余地有り｡
　　１.借家人は原則として期限まで借り続けなければならないが､
　　　 床面積２００㎡未満の居住用建物では､転勤や親族の介護など
やむを得ない事情があれば中途解約できる｡

<定期借家権のメリット･デメリット>

区分 メリット デメリット
家主








　		 ○確実な家賃収入が確保できる｡
○契約期間満了により賃貸借終了
○賃貸借の約定期間が多様化する｡
○立退料がかからない｡
○建て替えが容易となる｡
○賃貸物件の売却が容易になる｡
○遊休住宅が賃貸市場に供給される｡
○２世帯住宅の片方の賃貸化｡

　		 ●賃貸住宅の大量供給により､需要緩和により
家賃が下落するおそれがある(?)
●更新料がなくなる｡





　
借主







　		 ○賃貸住宅が供給されやすい
○需給緩和による家賃の下落(?)
○更新料がなくなる｡(?)





　		 ●再契約ができない可能性?(居住の不安定性?)
●再契約の際は新規賃料での契約(?)
●営業用借家は､中途解約ができない｡
●居住用借家は､床面積２００㎡以上は
中途解約できない｡

　

注：(?)は､必ずしもメリット･デメリットとはいえない場合があることを意味する｡(野口)question　
　
Ｑ．収益還元法の内、最近耳にするＤＣＦ法はどんなことですか｡
Ａ.
収益還元法の１手法。Discounted Cash Flow Analysisの略で、現実の投資行動を想定して一定の期間の収益を元に価格分析を行う方法です。米国では一般的で、日本でも金融機関を中心に最近急速に普及しつつある投資分析の物差しです。 (栗岡)question

Ｑ．農地の田や畑の価格が急速に下がっているようなのですがどうしてですか｡
Ａ.

近年の農業収益の停滞と、耕作人口の減少・耕作者の高齢化、海外生産物の流入による価格競争などによって農業生産環境が厳しくなっていることが挙げられます。(栗岡) question
　

Ｑ．長年小作地として耕作してきた農地が県道拡幅工事により買収されることになりました。このような場合、地主及び小作人に対して土地（農地）の補償金はどのようにして支払われるのでしょうか。
Ａ．

　個別払いの原則（公共用地の取得に伴う損失補償基準要項第５条）により、
　　農地が自作地であるとした場合の価額より小作による賃借権価額を控除した
　　価額が地主に対して、小作地として権利価額（賃借権価額）が小作人にそれ
　　ぞれ個別で支払われることになります。
　　　また、事前に小作に関する解約合意がありかつ農地法２０条の手続き（都　
　　道府県知事の許可）を経ていれば、起業者は、地主に対して一括して土地価
　　額を支払い、地主は小作人との間で合意した価額をもって当事者間で配分す　
　　る方法もとられています。(石谷)question
Ｑ．建物を建てるときの境界線について
Ａ．　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　 建物は境界線から５０㎝以上離すことが必要です。但し、隣地所有者の合意や地域の慣行があれば 不要です。この場合、違反して建築しているときは工事の禁止、変更を求めることができます。 しかし、建築工事着手後１年が経過した場合又は工事が完成した場合には、上記の工事の禁止や 変更を求め得ず、損害が生じていれば賠償を求めることができます（民法２３４条）。 また、防火地域又は準防火地域内では、隣地所有者の合意や地域の慣行がなくても、境界線に接し て建築できます（最判平元．９．１９）。(三嶋)question
Ｑ．｢路線価｣について教えて下さい｡
Ａ．　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　通常｢路線価｣と呼ばれている物は､相続税､贈与税等の申告の際の土地評価の目安のために､国税局が 毎年１月１日時点の価格を公開しているものです｡ 　この路線価は､公示価格の８割を目途に設定されていますが､路線価は全ての地域につけられている ものではなく概ね市街地及びその周辺地域に設定されており､農村集落地域等では路線価はつけられて いません｡このような地域を｢倍率地域｣といい､この場合の土地の評価は､固定資産税評価額に国税局が 定めた倍率を掛けて算出します｡ 　なお､市町村が決定する固定資産税評価額の算定にあたっても路線価がつけられる場合があります｡ 　国税局の路線価及び倍率は､所轄の税務署に備え付けられています｡(本池)question
Ｑ．｢不動産の証券化｣について分かりやすく教えて下さい｡
Ａ．　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　不動産は､形をもっている実物資産（モノ)なのに対し､証券は財産価値のある権利を証した証書（カミ) で､持ち運ぶことができます｡｢不動産の証券化｣とは簡単にいえば､動かない不動産（モノ)を､効率よく 流通させるために証券というカミに転換することです｡ 　証券化にあたっては､１つの不動産に多数の証券が発行されますから､不動産の証券化とは､単に「モノ」 を「カミ」にするという質的な転換だけでなく､｢１｣を｢多｣にするという量的な転換を意味します｡ 　また､不動産の証券化とは､｢モノ｣としての１つの不動産を､その収益に基づく投資商品(証券)に変換する 仕組みといえます｡

不動産（モノ）証券（カミ）
動かない動かせる(流動化)
小分けできない小分けして多数の者に渡せる
値段が高い小分けにより単位価格が低い
(本池)question

Ｑ．新聞等で競売物件の公示を見かけます｡競売物件は個人でも購入可能でしょうか｡
Ａ．　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　債務者本人は購入できない等､一定の制限はありますが､原則､どなたでも購入できます｡ 　なお､通常の売買と異なる次のような点もあります｡
　①入札期間中､入札書に購入希望金額を記載して申し込み､最高値売買申出人が買主となる｡
　②入札申出には､最低売却価額の２割を保証金として提出する｡
　③事前に競売物件に立ち入る等､物件を直接調べ､売主から説明等を受けることができない｡
　④売却代金は一括納付しなければならない｡

　しかし､裁判所執行官と評価人(不動産鑑定士)が競売物件の物的事実･権利関係等を十分調査し､ 　物件明細書･評価書を作成しており､それでも不明な点は執行官等に照会する等安心して購入 　できる物件だと言えます｡また､競売物件でも銀行ローンが利用可能となってきています｡ 　不安がらず､購入を検討されてはいかがですか｡(谷口)question

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